El Gobierno de la Nación ponderó esta semana los efectos de la derogación de la Ley de Alquileres destacando que la oferta de inmuebles en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) aumentó un 211,9% y los precios se redujeron en términos reales un 26,6% en el primer semestre del año frente a diciembre de 2023.
El Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado compartió un análisis sobre la evolución que tuvo el mercado de alquileres en los últimos meses, tras la decisión del Ejecutivo, al asumir Javier Milei en diciembre pasado, de dejar sin efecto la norma promulgada en junio de 2020 e implementada en marzo de 2021.
El informe elaborado en base a datos aportados por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés, reveló que en enero de 2024 la oferta de departamentos en alquiler en el AMBA fue 90,3% mayor que en diciembre de 2023, mientras que en junio la oferta de propiedades fue un 211,9% mayor que la registrada antes de la derogación de la ley.
Al mismo tiempo, arrojó que “los precios reales de alquiler por m² de departamentos en el AMBA cayeron en los primeros meses tras la derogación de la ley”, al evidenciar una caída del 6,7% en enero en comparación con diciembre. En tanto que para junio de 2024, la caída acumulada de los precios llegó al 26,6% respecto a diciembre de 2023.
Sobre el tema, en Junín, el agente inmobiliario Claudio Roggero señaló a Grupo La Verdad que “luego de la derogación de la ley en Capital se nota más la oferta, acá todavía no. Pero hay una mejoría que se va dando, además de una baja de precios y de los alquileres. En el interior esto se ve más lentamente”.
En la misma línea el entrevistado apuntó que en Junín se ve una oferta que se incrementó por debajo del 211,9% . Y en cuanto a los precios dijo que “en el AMBA había muchos alquileres temporarios y en moneda extranjera, cosa que prácticamente está desapareciendo. En Junín los precios están sostenidos, no hay una baja. La oferta sigue siendo poca en relación a la demanda”-
La Cámara de Diputados comenzará a debatir esta tarde en comisión una reforma de la ley de alquileres, con el eje puesto en modificar el plazo de vigencia de los contratos entre propietarios e inquilinos, así como el sistema de actualización.
La discusión se dará en la comisión de Legislación General, que se conformará a las 15, a partir de un acuerdo alcanzado el miércoles pasado por el presidente de la Cámara baja, Sergio Massa, con titulares de los bloques de la UCR, Mario Negri, y del PRO, Cristian Ritondo, que conforman el interbloque Juntos por el Cambio (JxC).
Para lograr ese objetivo, Massa firmó el viernes pasado la respectiva resolución citando a esa comisión que tendrá 31 miembros, de los cuáles 16 corresponderán al Frente de Todos, 14 a Juntos por el Cambio y uno al interbloque Federal.
¿Impuesto a la vivienda ociosa?
El acuerdo entre el Frente de Todos (FdT) y JxC establece que a lo largo de 30 días hábiles -equivalente a alrededor de 45 días corridos- se discutirán las reformas a la ley de alquileres que se encuentra vigente en la actualidad, que entró en funcionamiento en 2020, con el objetivo de lograr un dictamen mayoritario entre las principales fuerzas políticas.
También se determinó que la discusión se lleve adelante sólo en la comisión de Legislación General, como pidió Juntos por el Cambio, lo que de algún modo deja de lado la posibilidad de que se incluya la creación de un impuesto a la vivienda ociosa, como propone el legislador del FdT y exgobernador de San Juan José Luis Gioja.
“Los más vulnerables”
El ministro de Desarrollo Territorial, Jorge Ferraresi, afirmó ayer que la ley vigente “evidentemente no funcionó porque hay tres millones de alquileres y se inscribieron en la AFIP no más de 230.000 contratos”.
Ferraresi afirmó que la reforma a la ley, que se debatirá en comisión parlamentaria desde este martes, debe bregar por “cuidar a los más vulnerables, que son los inquilinos”.
Los contratos de alquiler vuelven al centro de la preocupación del Gobierno, que este martes se reunirá con representantes de inquilinos e inmobiliarias para conformar una mesa de trabajo y abordar la problemática.
Es que a un año y medio de la implementación de la ley de alquileres (N° 27.551) que nació con el objetivo de mejorar las condiciones para los inquilinos, crecen las críticas porque los precios de las viviendas se dispararon y hubo un desabastecimiento en el mercado locatario.
Así, existe un gran desfasaje entre los inquilinos que quieren alquilar y no pueden afrontar las mensualidades y una cantidad importante de viviendas vacías que podrían sumarse a la escasa oferta disponible en el mercado.
Ante esta situación, desde la Secretaría de Comercio se propondrá la creación de una mesa de trabajo conformada por los representantes inmobiliarios, inquilinos y propietarios para buscar una solución integradora, y buscar herramientas para dar una respuesta concreta especialmente a los inquilinos que son el eslabón más débil de esa cadena.
“La idea es armar una mesa de trabajo. Hay un problema de falla de mercado o errores contenidos en una ley, no lo sé”, dijo el secretario de Comercio, Roberto Feletti en diálogo con El Destape Radio días atrás.
“El propietario no quiere alquilar o pide un alquiler que el inquilino no puede pagar y el inquilino puede pagar un alquiler que para el propietario no es rentable. No hay un punto de encuentro que le sirva a los dos y hay una retirada de oferta”, agregó sobre el diagnóstico del sector.
Cabe señalar que en noviembre pasado, desde el oficialismo, Sergio Massa había anticipado cambios a la ley de alquileres que todavía no se tradujeron en una nueva propuesta.
El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, confirmó que el Gobierno define medidas que apuntarán a paliar la situación de los inquilinos particulares que afrontan problemas para pagar por la casa en la que están residiendo, luego del descongelamiento de precios que entró en vigor a principios de mes.
El funcionario adelantó que las medidas estarán definidas la semana próxima y que se darán a conocer en el marco de una serie de iniciativas para contener las consecuencias económicas de la segunda ola de coronavirus.
“La semana próxima el presidente (Alberto Fernández) va a hacer algunos anuncios”, señaló Ferraresi en declaraciones radiales, tras ser consultado sobre si se analizan medidas para los inquilinos, quienes vienen pidiendo auxilio.
El integrante del Gabinete indicó que en las últimas semanas se generó “el mecanismo de alerta temprana de desalojos”, que se puso en marcha cuando concluyó la suspensión de desalojos y congelamiento de alquileres el 31 de marzo pasado.
Además, remarcó el interés por “generar políticas de defensa a los más vulnerables”, al tiempo que afirmó: “Siempre creemos que es importante manejar el tema alquileres de manera que la gente vaya resolviendo sus cuestiones y tener acceso a la vivienda”.
“Hemos entregado más de seis mil viviendas y son seis mil personas menos que alquilan, en mayo llegaremos a 10mil; bajando la demanda de alquileres es la mejor manera de intervenir el mercado”, dijo.
El DNU que evitaba el desalojo de inquilinos que no pueden pagar por el inmueble en el que viven venció a fines de marzo.
Datos de la Federación de Inquilinos Nacional indican que alrededor del 50% de los inquilinos del país, unas cuatro millones de familias, tuvo inconvenientes para pagar el alquiler al menos una vez en algún momento del año en 2020 por la crisis económica.
El jefe de Estado había revelado el 15 de abril que, tras dejar atrás el aislamiento por coronavirus, se iba a reunir con Ferraresi, para analizar la situación de los alquileres y los desalojos.
“Me preocupa la situación de los alquileres. Hoy vamos a analizar el tema con el ministro Ferraresi”, indicó el mandatario; allí se empezaron a trabajar las medidas que se anunciarán la semana que viene.
Las asociaciones de inquilinos argumentan que la única manera de evitar los desalojos en los casos en que ya existe sentencia es prorrogar por cuarta vez el decreto que originalmente había suspendido esa vía, aunque el gobierno ya dijo que no tomará esa medida específica.
– Así lo afirmó el presidente del Colegio y Caja de Previsión Social de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires, Juan Carlos Donsanto, con relación a la decisión del gobierno nacional de no extender el congelamiento de alquileres, que finaliza el 31 de este mes..
El dirigente empresario sostuvo que “Seguir tocando e interviniendo un mercado que es muy sensible, a todas luces es contraproducente. No pasa solo en el mercado de las locaciones, también lo vemos cuando en el mercado de divisas“, y agregó: “terminan generando confusión y son perjudiciales”.
Con relación a los inquilinos que tendrían problemas a la hora de actualizar los montos de los alquileres, Donsanto indicó que presentaron una propuesta. “Para esta gente hay que buscar una solución. Hemos charlando con distintas entidades gubernamentales, proponiéndoles para que no sean sorprendidos de golpe, un aumento escalonado. Esto está siendo motivo de análisis y creo que es una posible salida“, planteó respecto a la Propuesta de Convergencia Locativa que propone un aumento en dos tramos con negociaciones caso por caso.
Por último, Donsanto remarcó: “Lo que no queremos es que sigan desapareciendo inmuebles del mercado de locaciones, porque esto lo que hace es aumentar los precios. Tenemos que llevar tranquilidad para locadores y locatarios“, concluyó. (InfoGEI)Jd
El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, dijo que no habrá una nueva extensión del congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos sino que se hará uso de las herramientas que generó la nueva Ley de Alquileres, y destacó los recursos que destina el Estado para generar soluciones habitacionales.
“La Ley de Alquileres se reglamentó y los desalojos tienen que pasar por el Ministerio de Justicia para mediación, ya no va a haber extensión del DNU”, dijo el ministro .
Señaló que “no hay extensión, lo más fuerte en la reglamentación de la Ley de Alquileres es la mediación de los desalojos y la inscripción en AFIP de los contratos”.
“Viene todo un tiempo nuevo, por eso está la convocatoria a que los inquilinos inscriban el contrato; hay una realidad totalmente distinta, con nuevos mecanismos y herramientas y va a haber un control”, afirmó.
El decreto que congela alquileres y suspende desalojos finaliza el 31 de este mes, y a partir de ese momento los inquilinos que tuvieron dificultades durante la pandemia para cumplir con los contratos deberán comenzar a pagar en cuotas la diferencia acumulada.
***********************************************************************************************************************
También puede interesarte:
Las viviendas se han retirado tanto para venta como para alquileres.
Quien habló sobre la situación actual del mercado inmobiliario, fue el presidente del Colegio de Martilleros, Daniel Di Palma.
Y sobre todo a partir de las últimas novedades que «generan preocupación».
Es el caso relacionado con el registro ante la AFIP respecto de las locaciones tanto destinadas a vivienda como comerciales e inclusive del sector agropecuario generan preocupación.
Inicialmente, explicó que un artículo de la ley sancionada el año pasado, estimaba la registración ante la AFIP,
de los contratos.
«La obligatoriedad es por parte de los locadores como dice la resolución», aclaró el entrevistado.
Mientras que «los corredores que los representan podrán registrar un contrato pero no es su obligación hacerlo».
Y el plazo «excepcional» es para la registración contratos a partir del 1 de julio 2020.
Remarcó i Palma que «los contratos alcanzados son urbanos, rurales, temporarias y de otro tipo de espacios».
«Es lo que dice la resolución».
Y «según la AFIP, la finalidad es contar con información relevante, verificar cumplimientos y fiscalización sobre la locación».
De todas formas «es un tema que veníamos viendo y teníamos previsto que iba a ser reglamentado p0or la AFIP como ha ocurrido, en estos términos».
PRECIOS QUE SUBEN
Ante el cuadro actual, Di Palma habló de la suba en el valor de los alquileres.
«Los precios suben por varios motivos» comenzó explicando.
«Sabemos que todos los rubros en lo económico tienen alta carga impositiva. Y el de las locaciones es sumamente sensible porque tiene que ver con la habitabilidad de la familia».
Cuando además hay «un sector que invierte sus recursos en resolver situaciones que no ha podido resolver el Estado» como lo es el de la problemática habitacional.
«Y tiene que ver con eso», acotó.
«Los beneficios traen efectos colaterales pero no pueden venir separadas».
Ocurre que «si sube la carga burocrática como en este caso, sobre toda la carga impositiva que tienen las locaciones».
Con relación a la situación contractual entre locador y locatario, el martillero remarcó que «hay gente que está facturando locaciones como corresponde. Todo lo que es comercial -sobre todo- y gran parte de lo habitacional».
Aunque «habrá casos que no. Pero el gran porcentaje la tienen y con una alta carga impositiva».
INFORMALIDAD
Ante la pregunta relacionada con la posibilidad de un avance en la informalidad, Di Palma señaló que «No lo sé».
De todas formas, «indefectiblemente hace a la estructura del costo de la locación»
«Y el sentido o duda de lo que crea esta nueva obligatoriedad –desde lo burocrático como impositivo- se puede llegar a ver reflejado en el costo de los alquileres»
EL PRESENTE
Finalmente, Daniel Di Palma se refirió al mercado inmobiliario hoy y ante el panorama que se profundizó a partir de la pandemia.
«Las viviendas se han retirado para la venta, otras se han retirado de la locación y esto traerá problemas en el corto y en el largo plazo» concluyó.
”Se fijan valores que no hay quién los pague”.A la hora de hablar de venta de propiedades.
Francisco Corugeira, martillero con más de 50 años de experiencia en el mercado inmobiliario se refirió a la situación actual en la ciudad de Junín en diálogo con LT 20.
LA PANDEMIA
En el marco de la pandemia que ya lleva un año, remarcó que “nunca vivimos una situación de esta naturaleza. Incertidumbre. La gente no sabe si vender, comprar o guardar”.
Y a ello se suma el “temor a la enfermedad”.
Hay gente “con 70 años que no sale de la casa. Profesionales que tienen alguna enfermedad anterior a los que la pandemia les provoca temor y no se mueven”.
Circunstancia que no sólo se da en el orden local, la pandemia “ha paralizado al mundo”.
EL MERCADO
En cuanto al sector inmobiliario, remarcó que “no se mueven las bases. Lo de abajo no se vende y es una cadena”.
Uno de los factores centrales “es el de la falta de sinceramiento de los valores de las propiedades”.
”Se fijan valores que no hay quién los pague”.
Y si bien se señaló que hubo en diciembre pasado un pequeño ascenso en venta de inmuebles, el entrevistado entiende que no es así.
Una de las explicaciones reales “es que los precios se fijaron cuando el dólar cotizaba a 60 pesos”.
OFERTA INMOBILIARIA
Con Relación a la situación local del mercado, Francisco Corugeira remarcó que “las cosas no valen lo que piden” y si se sale hoy a la calle, alcanza con mirar la cantidad de carteles en inmuebles en venta”.
“Los propietarios con la necesidad de vender empapelan las casas con la participación de muchos martilleros”.
Y a ello se suma que no hay un claro entendimiento de los valores cuando “un buen negocio inmobiliario comienza con una real tasación”.
Es muy serio lo que el mundo está viviendo. Lo que se está moviendo bastante es la venta de campos “porque es un elemento productivo”.
ALQUILERES
El año anterior hubo consideración de los propietarios a la hora de halar de alquileres tanto en viviendas como comercios, incluidos los destinados a estudiantes.
“La gente fue muy razonable y coherente” destacó.
Hubo una meseta donde todo quedó o congelado o se bajaron los alquileres “colaborando con los inquilinos. La pandemia hizo estragos y no terminó todavía más allá que hay un poco más de movimiento”.
“Hay muy poca oferta de alquileres” continuó señalando durante la entrevista.
Se multiplican las consultas por el alquiler de quintas
Se recalienta el mercado en lo que respecta al alquiler de quintas y sobre el particular habló con LT 20 radio Junín, Maximiliano Tamola.
Cabe destacar que después del segundo semestre del año las familias se organizan y planifican vacaciones habitualmente
Este es “un año atípico y como no hay precisiones respecto de la temporada la gente quiere certezas y ve viable quedarse en la ciudad y alquilar una quinta”
Es así que se “empezaron a multiplicar las consultas”.
Se comienza a mirar el fin de año pero sin muchas precisiones que crean incertidumbre.
Así, “se baraja la posibilidad de alquilar una quinta para tener unas vacaciones distintas»
Con relación a años anteriores, Tamola entiende que es distinto.
“La gente ya está viendo la posibilidad del alquiler en función del contexto”.
Por ello el precio de los alquileres se disparó “como en cualquier mercado. Se recalienta la demanda y la oferta es más exigente”.
De cara al mes de diciembre el entrevistado entiende que para ese momento se supere la demanda de la oferta teniendo en cuenta que Junín no estaba preparado para el cambio. Es uno más.
La oferta de metros cuadrados no va a poder satisfacer a la demanda presunta
Procrear
Otro de los temas abordados fue la relación Procrear mercado inmobiliario.
“Es muy reciente. Todavía no podemos dar una definición”.
De todas formas, “si se repite con lo sucedido con el anterior es probable que muchas familias o parejas que inician sus proyectos de vida se retiren de los alquileres y pasen a ser propietarios”.
COMPRA VENTA
En general, como todos, “muy por debajo de las estadísticas, comparaciones inter-anuales y operaciones y escrituras promedio”.
No es lo esperado pero como todas las actividades “atravesamos el proceso lo mejor posible”.
«La situación es paupérrima».
Con tales conceptos definió el martillero Claudio Roggero, la etapa que atraviesa el mercado.
“Nos encontramos en un problema bastante serio. En Junín, los propietarios de los inmuebles no son grandes hacendados.”
El trabajo de las inmobiliarias es intenso. “Hemos logrado, sobre todo en los que no han podido abrir – salones, agencias de turismo-, con situaciones desastrosas,una salida».
Se da la posibilidad que «propietarios contemplen y hayan llegado a un acuerdo a partir del mes de abril”.
Que además incluye los meses de mayo y lo que va de junio. Oblar un porcentaje menor de los alquileres.
Más aún, “en algunos casos lo han permitido a futuro para que no desarmen las estructuras de los locales o hasta a dejar sin trabajo a la gente”.
En síntesis, se concretaron buenos acuerdos en la mayoría de los casos.
“Con voluntad de las dos partes aunque cada caso es diferente. Las posibilidades de pago no son las mismas”.
Se han llegado a convenir que los inquilinos paguen el 50 %, sin ajustarse al Decreto”.
En lo que respecta al tema viviendas, “hay alguna mora que ronda el 15 %”.
Se repite la actitud de los propietarios que por lo general lograron sumar un departamentito para cobrar algo más que una jubilación.
“A nadie le sobra nada pero ante lo extremo, la solución es sentarse y acordar para que se sufra lo menos posible”.
De cara al futuro, “al no saber cuándo termina esto, lo que más se siente es incertidumbre y angustia. No se sabe cuál es el final todo va mes a mes, es muy desgastante”.
Se suma a la problemática la situación de los consorcios. “Están cobrando menos que lo normal las expensas y tienen que llevar adelante los gastos”
Poco esperanzador, Roggero considera que lo más complicado se va a dar en la primavera.” La situación se va resistiendo mes a mes”.
El martillero aclaró que en Junín, “ gracias a Dios hay bastantes actividades abiertas pero se ve la falta de ventas. Hay quienes tienen pequeños ingresos que piensan, antes de gastar porque no sabe cuándo termina esto”.
Hay mucha “incertidumbre sobre cuándo puede mejorar en algo”.